賃貸経営を行う中で、空室対策は避けて通れない課題ですね。ところでADという言葉は聞いたことありますか？大家として賃貸経営していく上で、管理会社とのやり取りで必ず出てくる言葉なので、きちんとその意味や賃貸経営上、どのように考えていくべきなのかを押さえておきたいところです。この記事では、ADとは何か、どのように活用すれば効果的か、そして相場観について詳しく解説していきます。
ADとは？
ADとは、「広告料（Advertising Fee）」の略で、不動産会社や仲介業者に支払われる報酬の一種です。具体的には、物件を早く賃貸契約に結びつけるためのインセンティブとして支払われる金額を指します。
例えば、大家が空室を早く埋めたい場合に、仲介業者が積極的に動けるよう、通常の手数料に加えてADを提供します。このADの存在により、物件が他の物件より優先的に紹介されやすくなるんですよ。
相場は？
ADの相場は、地域や物件の条件によって異なります。一般的には、以下の範囲内で設定されることが多いです。
- 1ヶ月分の家賃: 標準的なケース。ファミリー物件などで家賃が高い場合は1ヶ月を切るケースもあります。
- 2ヶ月分以上: 優先的に埋めてもらいたいとき。
例えば、家賃5万円の物件に対して1ヶ月分のADを設定する場合、賃貸仲介してくれた業者には5万円が支払われます（これに借主からの仲介手数料1ヶ月分が管理会社の取り分）。このような金額設定は、空室期間を短縮するための投資と考えるといいですね。
早く客付けしたいなら上乗せもあり
空室が長引くと、それだけで大家の収益に大きな影響を及ぼしますよね。このため、場合によってはADを上乗せすることも有効です。
上乗せのメリット
- 仲介業者の優先度が上がり、物件が早く決まりやすい。
- 競合物件との差別化が図れる。
上乗せのタイミング
- 繁忙期を逃した場合。
- 競合物件が多く、目立たせる必要がある場合。
- 地域的に需要が低い場合。
具体例として、家賃5万円の物件で2ヶ月分のADを設定した場合、仲介業者には10万円が支払われます。これにより、物件の契約が迅速に決まる可能性が高まります。ただ家賃がそもそも低い（2～3万など）場合は、そもそものADが低くなるので3ヶ月分など多めにつけることもあります。なので家賃の価格に応じてADを検討しましょう。
キックバックという手段も一応あるが、大事なの大家としての本気を見せること
なお、このADは基本的に管理会社に対して支払いますが、より強力にインセンティブを働かせる手段として、仲介担当個人にキックバックを渡すことも手段としてあります。結局は営業担当のやる気次第で、客付けは決まってくる節もあるので、キックバックを渡すことでより強力にインセンティブを付け加えるわけです。
ただ正直この手法は個人的にはあまり好きじゃないです。というのも、そもそも個人にキックバックしないと客付けは進まないような管理会社はどうなの？という観点ですね。
またお金以外でも客付けの動機づけを行う手段はあります。単純に管理会社と関係性を築く、例えば営業担当からの相談には即レスする、定期的に電話して条件が適正かどうか営業担当と調整をする、お歳暮などの気持ちの印を送る、など。要は営業担当や管理会社が「この人のために客付けしてあげたい」「客付けしないとやばい」と思うような関係構築やプレッシャーをかけることが大事です。
ADの上乗せはその一つの手段でしかありません。要は大家として本気でその物件を満室にする姿勢を、いかに管理会社や営業担当に見せられるかどうかが大事です。
まとめ
空室を埋めるためには、ADの活用が効果的な手段となります。ただし、大事なのは、ADを設定することで大家自身の本気度を管理会社に示すことです。
- 適切なAD設定: 相場を把握し、適切な金額を設定しましょう。
- 柔軟な対応: 必要に応じて上乗せも検討してみてください。
- 管理会社との連携: 定期的な情報共有を行い、物件の状況を把握しましょう。
これらを意識することで、効率的な空室対策を行うことができますね。大家としての賃貸経営の成功を目指し、積極的に取り組んでみましょう！
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