不動産投資を行う上でぜひ覚えておいてほしい言葉が積算評価です。
投資にあたっては、恐らく多くの人が銀行などからの資金融資を考えることでしょう。その際、積算評価は銀行が融資するかどうかを判断する1つの基準となります。
積算評価とはどういうものなのか、以下で解説します。
積算評価とは
物件価値の評価方法の一つです。
土地の価格と建物の価格をそれぞれ計算し、足し合わせて算出します。
**積算価格** ＝ 土地の価格 ＋ 建物の価格
– **土地の価格** ＝ 路線価 × 土地面積
– **建物の価格** ＝ 再購買価格 × 延座面積 × (法定耐用年数 － 築年数) ÷ 法定耐用年数
銀行は融資する際に、仮に回収が不可能になったら担保に入れれている物件を売ってローンの回収に努めます。その際に積算価格はどれくらいの回収が見込めるかを測る参考値となります。
なぜ融資において重要視されるのか
積算評価は金融機関の融資可否を決める基準の一つとなります。そのため、融資を通す上では非常に重要な指標となります。
なぜ積算評価が融資を決める上で重要な指標となるのか？
一部上述していますが、銀行は万が一ローンを返してもらえずに貸し倒れた場合には、担保にしていた不動産を売却して資金を回収しなければなりません。
そのため、現在の不動産の価値はどのくらいなのか、売却した時に融資金を回収できるのかという目線が重視されることになり、その判断に適した積算評価が用いられているのです。
そのため、積算評価が高いと銀行としても万が一のときにも回収できる見込みがたつため、融資を行うという判断をしやすくなります。これが積算評価が大事と言われる所以であり、積算価格が高い物件は融資がつきやすいと物件となる理由です。
実際の計算例
では実際にどのように計算されるのか、例を見てみましょう。
大まかな計算手順としては以下の通りです。
**計算手順：**
1.調べたい土地の住所と土地面積を調べる
2.路線価を調べる
3.「路線価 × 土地面積」で概算の積算価格を出す
今回は私が物件を持っている高崎市を例に取りたいと思います。
まずは①ですが、高崎市内にある交番、高関町交番を例にして調べてみたいと思います。
住所は 群馬県高崎市高関町１４３、面積は不明ですが、アパート投資を想定して200㎡としましょう。
次に②の路線価ですが、以下の地下マップから路線価を調べることができます。
調べたところ、高関町交番周辺の路線価は58,000円／㎡でした。
路線価も出たので、③の通りに計算すると、「58,000円×200㎡＝11,600,000円」
ざっくりではありますが、このようにして積算価格を計算することができます。
銀行としても、万が一ローンの回収が不能になった際には、最悪売却すれば、この積算価格くらいの回収は見込めるかも、と基準上は判断します。
しかしあくまで融資基準上の話であって、実際に積算価格通りに売却できるわけではないです。なのであくまで目安程度として、銀行もこの価格を捉えていますので、その点は理解しておきましょう。
物件選定のとき、どのように活用すればよいか
積算価格が高ければ高いほど、銀行から融資を受けやすくなります。ただし、その分物件価格が上昇し、利回りが低くなる傾向にも注意が必要です。
このため、物件の下見や購入検討の前に、必ず上記の計算手順で積算価格の見当を付けた上で物件の品定めを行います。これにより、実際には「割高」なのか、「割安」なのかの判断を行うことが重要です。
まとめ：積算評価を調べた上で、物件選びを進めよう！
いかがでしたでしょうか？
物件購入をする上で、ほとんどの人は融資を活用すると思います。
その融資を引く上で積算価格は重要な指標となるのです。
せっかく物件の下見や調査を行っても、融資が出ない、とならないためにもまずは積算価格を自分で調べた上で、購入の検討を進めていきましょう！
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