アパートの購入検討を進めていく中で、「市街化区域」だとか「市街化調整区域」、「非線引き区域」などの言葉出てきますよね。
これらの区域、どんな違いがあるか、そして購入時にどれくらい気にすればいいか、皆さんは基準を持ち合わせていますか？（私は初期の頃、そこまで深く考えていませんでしたが、（笑））
購入を進めていく上で、重要な概念の一つでもあるので、ここではそれぞれの用語の解説もしながら、アパート購入を検討する中で、どのようにこれらを考えるべきかの基準について、私の経験則をもとにお話しさせていただきますね。
各区域の定義・特徴について
市街化区域
市街化区域は、都市計画法に基づき、市街化を進めるべき区域として指定されています。
この区域では建築物の建設が自由に行えるため、住宅や商業施設の需要が高いのが特徴です。
市街化調整区域
市街化調整区域は、市街化を抑制するための区域です。
「市街化調整」とあるので、市街化するために調整しているのかと思いきや、その逆です。「市街化」を抑えるために「調整」しているのです（わかりづらいですね、）。
基本的にこのエリアは街としてはあまり栄えてないことが多いです（田んぼや山林がよく見られる）。
そして農地や自然を保全する目的で指定されているので、建築には制限があります。なので基本的に新たな住宅や施設を建てる前提で購入を考えるエリアではないです。
非線引き区域
非線引き区域は、市街化区域と市街化調整区域の区分が行われていない区域です。土地利用の自由度は市街化区域ほど高くありませんが、市街化調整区域ほど厳しい制限はありません。
各区域での購入について
大いに個人的な所感を含みますが、それぞれの区域でアパート購入を考えるとき、以下のような基準で私はアパートの購入を考えます。
- 市街化区域：何も問題なし。むしろ市街化区域だとテンション上がる。
- 非線引き区域：そこまで気にしない。利回りや賃貸需要に問題なければ購入検討は良し。でも将来的に市街化調整区域になる可能性があることも認識した上で購入。
- 市街化調整区域：絶対に買わない訳ではないけど、購入を迷うくらいの条件であれば見送る。アパートの再建築を考えず、建物が朽ちるまで保有し続けるつもりならそこまで気にする必要はなし。
それではそれぞれの区域におけるポイントについて、見ていきましょう。
市街化区域での購入ポイント
市街化区域は、市街化が推進されており、建築に関する特別な制限もなく、街として栄えていることも多いのでお勧めです。この区域では住居や商業施設の需要が高く、賃貸収益の安定性が期待できます。
市街化区域の特徴
市街化区域は、以下の特徴があります：
- アパートの建築・再建築に特に制限はない。
- 上下水道、電気、道路などのインフラが大体整っている。
- 街として栄えていることが多い（賃貸需要が一定見込める）
例えば、都心や駅近のエリアが該当します。これらの区域は、家賃が安定しており、空室リスクが低いです。
ただ市街化区域では、需要が高い分競争も激しいです。以下の点があることも抑えておきましょう。
- 物件価格が高騰しているエリアでは利回りが低下する。
- 賃貸需要が一時的に集中しているだけの可能性も。
- 築年数や設備の差で競争に負けるリスク。
非線引き区域での購入ポイント
非線引き区域での購入は、一定のリスクを管理が必要です。理由は、将来的に市街化調整区域になる可能性があるからですが、要点を抑えておけばそこまで神経質になる必要はないと思っています。なので、以下に要点を記載しますね！
非線引き区域の特徴
非線引き区域は、市街化区域と市街化調整区域に分かれていない区域です。以下の特徴があります：
- 自治体ごとに土地利用方針が異なる。
- インフラの整備状況がエリアによって大きく異なる。
- 市街化が進む可能性もあるし、逆に抑える可能性もある。
少なくとも現時点では市街化を推進されている区域ではないので、市街化調整区域と同様、（特に地方では）田んぼや山地などが比較的見られるエリアですね。
注意点—計画性が必要
以下の点に注意が必要です：
- 賃貸需要が不安定である可能性。
- 周辺地域の開発計画を確認することが必須。
- 区域変更の可能性が低いため、現状を理解した購入が必要。
具体例
例えば、地方都市の郊外にある非線引き区域内の一戸建てを購入し、観光客向けの宿泊施設として運用する場合、特定の季節に高い収益が見込めます。
市街化調整区域での購入ポイント
市街化調整区域での不動産投資は上級者向けです。理由は、建築制限が厳しく、投資の自由度が低いためです。ただし、条件を満たせば高収益を得られる可能性があります。
市街化調整区域の特徴
市街化調整区域は、都市計画法で市街化を抑制する区域として定義されています。以下の特徴があります：
- 農地や自然が多く、環境保護が重視される。
- 建築には特例許可が必要。
- インフラが整っていないことが多い。
注意点—建築制限と将来性
この区域では、以下の点に注意が必要です：
- 建築には自治体の許可が必要。
- 賃貸需要が低いことが多い。
- 将来的に区域が変更される可能性はほとんどない。
まとめ
市街化区域、市街化調整区域、非線引き区域にはそれぞれ異なる特性とリスクがあります。初心者は市街化区域での投資から始め、経験を積んだ後に市街化調整区域や非線引き区域に挑戦することをおすすめします。購入前には、区域ごとの特徴をよく理解し、収益性やリスクを慎重に分析することが成功への近道です。
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