こんにちは、むさしです！
今回は「アパート購入の流れ」について、不動産投資初心者の方向けに、実体験も交えて詳しく解説していきます。
これから不動産投資を始めたいけど「何から手をつければいいか分からない」「物件の買い方がわからない」という方は、ぜひ参考にしてください。
目次
1. 収入の目標設定をする
まず不動産投資を始めるうえで最初に考えるべきは、自分が「どれくらいの収入を目指すのか」という目標設定です。
たとえば、月に数万円の副収入が欲しいだけなら戸建て投資でも十分かもしれませんが、FIRE（経済的自立）を目指すなら、アパートなどの1棟物件を狙っていく必要があります。
この目標があいまいだと、物件選びや融資戦略がブレてしまいます。
目指すゴールを明確にすることで、必要なキャッシュフローや融資額が見えてきて、計画を立てやすくなります。
2. 融資戦略を立てる
物件を買うためには、まず融資をどこから受けるかを検討する必要があります。
自分の属性（年収・職業・勤続年数など）によって、融資可能な金融機関は変わってきますし、銀行によって融資エリアや融資額の基準も異なります。
銀行に直接あたるのも一つの方法ですが、不動産投資専門の不動産会社に相談するのも非常に有効です。
特に優秀な営業マンほど銀行との取引経験が豊富で、融資事情に詳しいです。
そのため、あなたの属性に合った融資先や最新の融資条件について、的確なアドバイスをもらえる可能性が高いでしょう。
3. 購入予算を決める
融資戦略が決まったら、次は自分の物件購入の予算を明確にしましょう。
大きく分けて「物件価格」と「自己資金」の2点を考える必要があります。
なお、最初の1棟は無理のない価格帯に設定するのがポイントです。
高額すぎると万が一の空室リスクや修繕コスト、ローン返済が重くのしかかってきます。
また、買い進めることを視野に入れている方は、自己資金をなるべく温存して、フルローンやオーバーローンに対応してくれる金融機関を選ぶのも戦略の一つです。
無理なく次の一手が打てる予算設計が大切です。
4. 物件を探す
予算が決まったら、いよいよ物件探しに移ります。
楽待や健美家などのポータルサイトでの検索も有効ですが、最も良いのは融資戦略を一緒に立てた仲介業者に相談して一緒に探すことです。
希望条件を明確に伝えて共有することで、類似の物件や売主から相談を受けた段階の案件など、有益な情報をもらえる可能性もあります。
物件を見る際は、立地・利回り・空室率・築年数などを確認し、予算と照らし合わせて現実的に運用できるかを検討しましょう。
焦って購入せず、相場観を掴むまではしっかり比較検討することが大切です。
5. 物件調査
気になる物件があれば、必ず現地調査を行いましょう。
写真や図面だけではわからない情報がたくさんあります。
たとえば、建物のメンテナンス状況、ゴミ置き場の使われ方、共用部分の清掃状態などは現地でしか確認できません。
また、空室があるなら室内の状態もチェックし、リフォームの必要性や入居付けのしやすさも確認しましょう。初期投資が膨らむポイントなので、見落としなく調査することが重要です。
なお、現地調査の際にチェックすべきポイントについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、あわせてご覧ください。
👉 アパートの物件調査で失敗しないために！内見時に必ずチェックしたいポイントとは？
6. 買付申込書を出す
「この物件を買いたい！」と思ったら、仲介業者を通じて買付申込書を提出します。
これは売主に対して購入の意思を正式に示す書類で、物件の価格や手付金の額、ローン特約の有無などを記載します。
人気物件の場合、基本的には早い者勝ちとなるので、意思決定のスピードが大事です。
また、価格交渉や融資特約などの希望条件がある場合は、この時点でしっかり伝えておくと、後々のトラブルを避けられます。
7. 融資の事前審査を出す
買付申込書を出し、売主の内諾を得られたら、金融機関に融資の事前審査を申し込みましょう。
事前審査では、年収や勤続年数、金融資産、物件の収益性などをもとに「どの条件でいくらまで貸せるか」を銀行が判断します。
必要な書類は、本人確認書類、源泉徴収票、物件概要などです。
審査結果は通常1週間から10日ほどで出ます。
8. 売買契約を結ぶ
仮審査が無事通ったら、次はいよいよ売買契約の締結です。
契約当日には、重要事項説明と売買契約がセットで行われます。
重要事項説明では物件の法的な制限や構造上のリスク、インフラの状況など、物件に関する詳細な情報が説明されます。
一方で、売買契約では取引条件（価格や引渡し日、特約など）についての合意が交わされます。
両方を通じて納得したうえで、契約書に署名・捺印し、手付金を支払います。
また、融資を利用する場合は「ローン特約」の有無も必ず確認しておきましょう。
契約内容は今後のトラブル回避にも直結するため、慎重にチェックすることが大切です。
なお、売買契約時の注意点については、こちらの記事でも詳しく解説していますので併せてご覧ください。
👉 初めてのアパート購入！売買契約時に確認すべきポイントを徹底解説
9. 融資の本審査と金銭消費貸借契約
売買契約後は、金融機関の本審査に進みます。
本審査では、より詳細な書類提出や面談が必要になる場合もあり、契約書類や納税証明書なども求められます。
審査期間は10日〜2週間程度が一般的です。
審査に通過すると、融資契約となる「金銭消費貸借契約（通称：金消契約）」を締結します。
この契約で融資金額・金利・返済期間などの条件が確定し、同時に団体信用生命保険や火災保険などの手続きも進めます。
10. 決済と引き渡し
決済は、不動産購入の最終ステップです。
融資が実行され、売主に購入代金が振り込まれると、所有権が正式に移転されます。
このときに司法書士によって登記手続きも行われ、鍵や関係書類を受け取れば引き渡し完了です。
また、購入時には登記費用・仲介手数料・火災保険料・固定資産税の精算金など、諸費用も発生するので資金の準備は忘れないでおきましょう。
なお、アパート購入時にかかる諸費用の内訳や目安については、以下の記事で詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてみてください。
👉 アパート購入にかかる諸費用は？概算と内訳について詳しく解説！
11. 管理会社の選定
物件の引き渡しが終わったら、次は実際の運用フェーズです。
ここで重要なのが管理会社の選定です。
家賃の回収、入居者対応、設備のトラブル対応、定期清掃など、日々の管理業務は意外と多く、初心者が自力で行うのは大変です。
信頼できる管理会社を選ぶことで、大家業の負担を大きく減らすことができます。
複数の管理会社にあたり、対応力や管理手数料などを比較して選定しましょう。
長く付き合えるパートナー選びが、成功する不動産投資のカギになります。
なお、管理会社選びのポイントについては、以下の記事でも詳しく解説していますので併せてご覧ください。
おわりに
以上がアパート購入の流れでした。
「難しそう…」と感じるかもしれませんが、ステップをひとつずつ踏んでいけば、必ず前に進めます。
私自身も最初は分からないことだらけでした。でも行動してみると、だんだん景色が変わってきます。この記事が、あなたの第一歩の後押しになれば嬉しいです。
それでは、また次回！
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